La adquisición de un bien en subasta responsabiliza al adquiriente de la cargas de la hipoteca, pero únicamente de ella. Por lo tanto, no ocurre lo mismo con otras cargas personales no garantizadas que tuviera el deudor, que no serán asumidas por el comprador.

Así ha determinado resolver estos casos el Tribunal Supremo. Lo hace aplicando la doctrina jurisprudencial que establece que el “tercero” adquirente en subasta pública no es el “tercero hipotecario” del art. 34 de la Ley Hipotecaria, sino que es el de “buena fe” que participa en ella del art. 114 de dicha Ley.

Así pues, la subrogación no fuerza a asumir la posición del deudor en su relación obligacional objeto de la garantía hipotecaria. Es decir, únicamente debe hacerse cargo del montante económico que corresponde al pago del crédito y no a otras cláusulas que en su momento fueran necesarias o garantizasen la concesión de la hipoteca.

En relación a los intereses

Es importante resaltar que esto también afecta a los intereses acumulados, ya que la Ley Hipotecaria no contempla que el tercero adquiriente se haga cargo de intereses anteriores a los 2 últimos años, o 5 años como máximo en caso de pacto entre las partes (art. 114).